Arb. Yusuf KANSU tarafından gönderildi.
Apartman ve sitelerde dış cephenin reklam amacıyla kiraya verilmesi günümüzde yaygın olarak yapılmakta olan bir uygulamadır. Bu uygulama neticesinde elde edilen gelir, apartman veya sitelerde yer alan eksikliklerin giderilmesi amacıyla kullanılabildiği gibi her kat malikinin ödemesi gereken aidat miktarlarını ciddi oranda düşürmektedir.
Dış Cephenin Niteliği
KMK md.2/1-b: ‘’Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine…’’ şeklinde düzenlenmiştir.
Önce makalelerimizde de belirttiğimiz üzere kanunda yer alan tanıma istinaden her kat malikinin kendi bölümü dışında olan bahçe, kuyu, kömürlük, ortak garaj vb. yerler ortak alan olarak kabul edilmekte olup, dış cephede bu tanım içerisinde yer almaktadır. Dolayısıyla dış cephenin ortak alan olarak kabul edilmesi gerekir.
Ortak Alanda Yapılacak Değişiklikler
Ortak alanlar tüm kat malikleri ve kiracıların kullanımına ve faydalanmasına sunulmuştur. Kat malikleri veya kiracılar, ortak alan olarak nitelendirilen bölgelerde kat malikleri toplantısı ve yeterli oy nisapları sağlanmadan iş ve işlemler yaptıramazlar. Bu durumun istisnasını, apartmanın veya sitenin acil bakım yada tadilat gerektiren durumları oluşturmaktadır.
Konuya İlişkin Kanuni Düzenleme
KMK md.45: ‘’Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.’’ şeklinde düzenlenmiştir.
Dış cephenin, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince ortak alan olarak kabul edilmesi ve gelir sağlanabilmesi amacıyla kiraya verilebilmesi için kat malikleri toplantısı yapılması ve oy birliğiyle karar verilmesi gerekmektedir.
Yargı Yolu
Apartman yönetimi tarafından usulsüz olarak toplantı yapılması veya kat malikleri tarafından yapılan toplantıda oy birliği sağlanmadan karar alınması halinde, alınan kararın iptal ettirilebilmesi mümkündür. Ancak davanın açılabilmesi için birtakım zamanaşımı süreleri bulunmaktadır.
Toplantıya katılan ancak olumsuz oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren başlayarak 1 (bir) ay içinde; toplantıya katılmayan kat malikinin kararı öğrendiği tarihten başlamak üzere 1 (bir) ay içinde her halde karar tarihinden başlayarak 6 (altı) ay içinde iptal davası açılabilir.