Av. Banu KÖK DUMAN tarafından gönderildi.
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade etmektedir.
Toplu yapı iki halde tesis edilebilir. Bunlardan birincisi, birden fazla parselde inşaatın tamamlanması, iskân alınmasından sonra KMK’nın 66 vd. maddelerindeki tüm şartları yerine getirmek kaydı ile tapuda fazla parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulur. Toplu yapıya geçmek için ikinci hal ise münferit parsellerde daha önce kat mülkiyeti kurulmuş olmasıdır.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bitişik veya komşu olma şartı aranmamaktadır.
Toplu yapı kapsamında yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilmektedir. Kavramsal açıdan toplu yapı, kat mülkiyeti ve kat irtifakı ile bağlantılı olup bunlara ilişkin önceki tarihli yazılarımızın da incelenmesini tavsiye ederiz.
Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri, bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın ortak yer sayılır.
Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.
Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir. Bu nedenle ilgili yönetmelik incelenmeksizin işlem yapılması ileride sorun yaşanmasına neden olabilir.
Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim planında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca kararlaştırılır.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir.
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.
Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
Birden çok parselin toplu yönetime geçemediği hallerde, parseller arasında sözleşme yapılmış ise öncelikle bu sözleşmenin uygulanması gerekir. Toplu yapı için işlemlere başlanmış, parsellerin müşterek yönetim planı tapuya kaydedilmiş ancak diğer kanuni şartlar gerçekleşemediği için toplu yapıya yani kat mülkiyeti geçilmemişse, bu halde de yönetim planı uygulanır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2020/2756 E. 2020/3009 K. 16.09.2020 tarihli ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2020/1314 E. 2020/1606 K. 01.11.2001 tarihleri kararları emsal mahiyetindedir.
Kanunda toplu yapılar için öngörülen özel hükümler dışında, Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilecektir. Dolayısı ile toplu yapılara ilişkin mevzuatımızda özel düzenlemelerin getirildiği, özel düzenlemeler içerisinde yer almayan hususlarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin bütün halinde uygulanabilirliği, ancak yüksek mahkeme kararlarında da anlaşılacağı üzere her durumda adı geçen kanuna başvurulamayacağı, ilgili yönetmeliklerin incelenmeksizin işlem tesis edilmesinin sakıncalarının bulunduğu bilinmeli, muhakkak hukuki danışmanlık alınarak yol kat edilmelidir.